Idą złe czasy dla właścicieli wynajmowanych mieszkań – pojawią się limity w opodatkowaniu najmu podatkiem zryczałtowanym.

Aktualnie obowiązujące przepisy, dla osób które wynajmują swoje M4 poza działalnością gospodarczą, przewidują dwa sposoby opodatkowania. Pierwszy z nich to tzw. zasady ogólne czyli zastosowanie skali podatkowej e stawkami 18% i 32%. Drugi to ryczałt ewidencjonowany ze stawką 8,5%.

Na czym polega różnica między dwoma sposobami opodatkowania?

Pierwszy sposób oparty na skali podatkowej zakłada opodatkowanie dochodu osiąganego z najmu. Przez dochód rozumiemy w tym przypadku wpływy otrzymywane od najemcy pomniejszone o koszty związane z przedmiotem najmu. Katalog kosztów jest bardzo szeroki i obejmuje m.in. wszelkie opłaty związane z tzw. mediami (prąd, ogrzewanie, woda), inne opłaty takie jak zaliczki do wspólnoty lub czynsz do spółdzielni a także naprawy i remonty. Do kosztów wynajmujący zaliczyć może również zakup wyposażenia (meble, sprzęt RTV i AGD) oraz amortyzację.

Sposób ten korzystny jest dla osób, które ponoszą wysokie koszty właściwe dla przygotowywania lokali do wynajmu lub dla tych które mogą zastosować indywidualną stawkę amortyzacji (do 10%). W przeciwnym wypadku, co do dotyczy większości wynajmujących, warto rozważyć opodatkowanie ryczałtem. Taniej i przede wszystkim prościej a ostatecznie z większą kwotą w kieszeni.

Niestety jednak dla tzw. ryczałtowców nadchodzą złe czasy. Prowadzone obecnie są prace nad tzw. dużą nowelizacją ustaw o podatkach dochodowych, które przewidują m.in. wprowadzenie rocznego limitu kwotowego w wysokości 100 000 zł. Limit ten stanowić ma próg, po przekroczeniu którego wynajmujący poza działalnością gospodarczą nie będzie miał możliwości skorzystania z ryczałtu od przychodów z najmu stawką 8,5%.

Co to oznacza? Według Ministerstwa Finansów wprowadzenie limitu pozwoli na ograniczenie stosowania tej formy opodatkowania do tych podatników, którzy takie przychody traktują jako dodatkowe a nie podstawowe źródło dochodów.

Faktycznie – według statystyk ministerstwa w 2015 r. średni deklarowany przychód z najmu opodatkowanego ryczałtem wynosił 18 240 zł. W założeniu więc limit obejmie tych, którzy wynajmują kilka lokali. Ale wystarczy spojrzeć na proponowane zmiany z punktu widzenia właściciela wynajmującego atrakcyjne mieszkanie lub duży dom w jednym z wielkich polskich miast z czynszem w okolicach 3-4 tysięcy złotych. Dla takiej osoby fakt wynajmowania już 3 nieruchomości będzie oznaczał niekorzystne zmiany. Jak jednak pokazuje praktyka zaradność jest w cenie i takie osoby szybko znajdą rozwiązanie.
Czas pokaże też jak proponowane zmiany wpłyną na rynek pierwotny, na którym w wielu inwestycjach wskaźnik lokali kupowanych z przeznaczeniem na wynajem przekracza 50%.