Opodatkowanie wynajmu mieszkań
Wynajmując mieszkanie lub lokal użytkowy należy wybrać formę, w jakiej będzie odliczany podatek od najmu. Do wyboru jest kilka form opodatkowania oraz stawek. W jaki sposób nie pogubić się i dokonać odpowiedniego wyboru? Na szczęście rozliczanie się z Urzędem Skarbowym wcale nie musi być skomplikowane, a wbrew pozorom złożenie odpowiednich oświadczeń we właściwym terminie może znacznie ułatwić życie właścicielowi nieruchomości. Tym samym pragniemy przybliżyć państwu tematykę opodatkowania wynajmu mieszkań.
W jakiej formie może zostać opodatkowany najem?
Podatek od najmu można rozliczać w różnych formach i stawkach. Najczęściej formę rozliczenia ustala samodzielnie właściciel nieruchomości, istnieją jednak pewne ograniczenia. Najczęściej stosowane są rozliczenia podatku przez najem prywatny oraz poprzez działalność gospodarczą. Formę najmu prywatnego można rozliczać za pomocą ryczałtu w wysokości 8,5%, który jest obliczany od przychodu, bądź według zasad ogólnych przy skali podatkowej wysokości 18% lub 32% liczonego od dochodu. Najem rozliczany jako odrębna działalność gospodarcza może być liczony według zasad ogólnych (skala podatkowa 18% i 32%) lub przy pomocy podatku liniowego (19%). Wszystkie formy podatku od działalności gospodarczej są obliczane od dochodu.
Istnieją również inne formy rozliczania podatku, jednak najczęściej korzysta się z tych przedstawionych powyżej. Do innych form należy chociażby rozliczenie najmu poprzez różnego rodzaju spółki, jak np. spółki z ograniczoną odpowiedzialnością czy spółki komandytowe.
Działalność gospodarczą trzeba założyć, gdy skala najmu znacznie się powiększy
Wynajmujący chętnie korzystają z możliwości rozliczenia się w formie najmu prywatnego, który oficjalnie jest jedynie dodatkowym źródłem dochodu. Jednakże Izba Skarbowa nie może uznać każdego rodzaju najmu za prywatny, gdyż niejako każdy najem stanowi działalność gospodarczą. W wypadku gdy właściciel nieruchomości miałby wątpliwości co do możliwości rozliczania się w formie najmu prywatnego, zawsze może wystosować pismo do Izby Skarbowej o indywidualną interpretację gospodarczą.
Co do zasady, należy przejść na rozliczenie najmu według działalności gospodarczej, gdy skala najmu prywatnego ulegnie znacznemu zwiększeniu. Nie oznacza to jednak, że nie można rozliczać się według najmu prywatnego posiadając nawet kilka lokali mieszkalnych lub usługowych. Sposób rozliczenia jest kwestią indywidualnego podejścia do własności podatnika i dochodu otrzymywanego z najmu.
Sposoby rozliczenia poszczególnych form podatku
Biorąc pod uwagę rozliczenie najmu prywatnego oraz przez działalność gospodarczą, można wydzielić 5 form podatku:
Ryczałt
Jest rozliczany w ramach najmu prywatnego. Podatek w wysokości 8,5% odliczany jest od kwoty otrzymywanej od najemców, która obejmuje koszt najmu, czynszu, mediów i dodatkowych kosztów administracyjnych.
Ryczałt bis
To odmiana standardowego ryczałtu. Obie formy różnią się od siebie tym, że w ryczałcie bis 8,5% podatku odliczane jest jedynie od kosztu najmu. Jest to spowodowane tym, że właściciel samodzielnie opłaca media oraz koszty administracyjne, nie przenosząc ich na najemców.
Podatek 18%
Jest formą rozliczenia w formie ogólnej. Główną zasadą tego rodzaju rozliczenia najmu jest zakres progów podatkowych – podatnik nie przekracza drugiego progu.
Podatek 32%
Oznacza, że dochody wynajmującego przekraczają wartości dopuszczalne dla drugiego progu podatkowego.
Podatek liniowy 19%
To najem rozliczany w ramach działalności gospodarczej na zasadach podatku liniowego.
Co należy wziąć pod uwagę wybierając sposób rozliczenia podatku?
Sposób rozliczania podatku za najem należy dostosować do swoich celów i stopnia zorganizowania. Przykładowo, jeżeli właściciel dopiero rozpoczyna przygodę z wynajmem nieruchomości, lepiej by ograniczył ilość formalności niezbędnych do prowadzenia danej formy rozliczenia. Jeżeli jednak prowadzi on wynajem od dłuższego czasu i ma w tej kwestii doświadczenie, to może rozważyć inne formy, które pomogą mu obniżyć koszty. By odpowiedzieć sobie na pytanie, która z form rozliczenia najmu będzie najbardziej odpowiednia, należy wziąć pod uwagę następujące zagadnienia:
- Ilość formalności niezbędnych do rozpoczęcia najmu,
- Skala prowadzonej działalności
- Sposób rozpoznawania przychodów,
- Zakres prowadzonej ewidencji przychodów/dochodów,
- Obowiązek, lub jego brak, odprowadzania składek ZUS,
- Forma rozliczenia rocznego.
Sposób rozliczenia najlepiej jest dopasować do indywidualnej sytuacji
Nie zawsze niższy procent podatku będzie oznaczał mniejsze koszty. Każdy sposób rozliczenia posiada swoje wady i zalety, zależnie od tego w jaki sposób prowadzony jest biznes i jak duże są dochody z najmu. Ponadto wybierając poszczególne formy rozliczenia, właścicielowi nieruchomości przysługują inne stawki odpisów np. odpisu amortyzacyjnego. Koszty rozliczenia podatku będą się różnić od siebie w poszczególnych formach, zależnie od tego czy mieszkanie zostało zakupione za gotówkę czy na kredyt, od tego czy nieruchomość pochodziła z rynku wtórnego czy pierwotnego, rodzaju własności posiadanej przez właściciela oraz sposobu jego zatrudnienia i dochodów pochodzących z pracy zawodowej. W niektórych przypadkach podatek 32% może okazać się o wiele bardziej opłacalny od 8,5% ryczałtu. Tym samym wybór formy rozliczania najmu powinien zostać poprzedzony odpowiednimi wyliczeniami, które w pełni pokażą opłacalność każdej opcji.
Wybierając sposób rozliczenia właściciel powinien zastanowić się nad tym, w jakiej formie planuje prowadzić najem. W przypadku gdy wynajmujący nie planuje powiększyć skali najmu, który rzeczywiście stanowi dla niego jedynie dodatkowy zarobek, nie miałoby sensu rozliczanie go jako działalności gospodarczej. Rozliczanie podatku na zasadzie odrębnej działalności wiąże się dodatkowymi formalnościami, większą ilością obowiązków i oczywiście dodatkowymi kosztami. Niekiedy jednak właściciele nieruchomości nie posiadają wyboru formy rozliczenia podatku poprzez najem prywatny. Zwyczajnie wynajem nieruchomości zakrawa o formę działalności gospodarczej, która może stanowić główne źródło dochodu. W tym wypadku właściciel posiada obowiązek założenia działalności gospodarczej i rozliczania się według odpowiedniej formy, która mu przysługuje, ze względu na progi podatkowe (bądź poprzez podatek liniowy).
Kwartalne rozliczenie ryczałtu jest wygodniejsze od rozliczania miesięcznego
Wszystkie formy rozliczenia dochodu za najem należy rozliczać co miesiąc. Inaczej wygląda rozliczenie przychodu, tj. ryczałtu, gdyż właściciel mieszkania lub lokalu usługowego ma możliwość wyboru pomiędzy rozliczeniem miesięcznym i kwartalnym. Jeżeli wniosek nie zostanie przedłożony w terminie, wtedy podatek zostanie rozliczony według zasad ogólnych. Osoby rozliczające się w poprzednim okresie przez ryczałt zostaną rozliczone w ten sam sposób, a dodatkowo nie są zobowiązane do zgłaszania tego ponownie w Urzędzie Skarbowym. Gdyby właściciel chciał zmienić formę rozliczenia, musiałby złożyć w tym celu pisemne oświadczenie.
Rozliczenie kwartalne jest wygodniejsze dla wynajmującego, gdyż musi się rozliczyć jedynie cztery razy w ciągu roku, a nie aż 12 razy. Hipotetycznie taka forma pozwala też na wygenerowanie większych przychodów z tytułu „pracowania pieniądza” na lokacie lub koncie oszczędnościowym. Aktualnie przychody z tego tytułu są nieznaczne, ze względu na niskie stopy procentowe, może się to jednak zmienić w przyszłości.
Jakie trzeba spełniać warunki by móc rozliczać ryczałt kwartalnie?
Nie każdy jednak ma możliwość rozliczania się poprzez ryczałt kwartalny. Możliwość formalnego wyboru tej opcji musi być podparta spełnieniem następujących warunków. Pierwszym z nich jest próg przychodów w wysokości 25 tys. euro. Po przekroczeniu tego progu właścicielowi mieszkania nie będzie przysługiwała taka forma rozliczenia podatku. Przyjmuje się, że euro jest przeliczane na złotówki po kursie z 1 października każdego roku. Obecnie próg ten wynosi nieco ponad 107 tys. zł.
Drugim warunkiem jest złożenie wniosku o formalny wybór rozliczenia w określonym terminie. W tym wypadku data jest tylko jedna i jest to okres do 20 stycznia. Niemniej, jeżeli ktoś rozpoczął wynajem mieszkania po tym terminie, to będzie on musiał rozliczać się co miesiąc, aż do nowego roku podatkowego. Dopiero w kolejnym roku będzie miał możliwość dokonania zmiany. Gdy forma rozliczania kwartalnego została już wybrana w roku poprzednim, to w nowym roku podatkowym nie trzeba ponownie zgłaszać swojego wyboru do Urzędu Skarbowego.
Ogólne zasady wyboru formy rozliczenia najmu
Wybór formy rozliczenia najmu jest kwestią indywidualną – to już zostało ustalone. Istnieją jednak pewne ogólne zasady, które pomogą wstępnie wybrać odpowiednią opcję. Zasadniczo, gdy właściciel posiada niską amortyzację kosztów, lepiej jest wybrać opcję ryczałtu. Niska amortyzacja może być spowodowana różnymi czynnikami np. tym, że nieruchomość pochodzi prosto od dewelopera bądź miało niską wartość początkową. To samo dotyczy nieruchomości, które były kupowane za gotówkę i właściciel nie jest obciążony odsetkami kredytowymi i miesięcznymi ratami.
W sytuacji odwrotnej, gdy amortyzacja jest wysoka, preferowaną formą rozliczenia są zasady ogólne. Może to być sytuacja, gdy wynajmujący zaciągnął kredyt hipoteczny i posiada wysokie odsetki. Może zdarzyć się tak, że koszty rozliczenia podatku poprzez przychód jak i dochód, mogą niewiele się od siebie różnić. Wtedy nawet, gdy przewaga stoi po rozliczeniu jako działalność gospodarcza, lepiej jest wybrać rozliczenie ryczałtowe. Dzięki temu ograniczona zostanie ogólna ilość formalności i niezbędnej dokumentacji, którą należy prowadzić. Jakby nie patrzeć, czas to pieniądz!
Wybór formy rozliczenia najmu a kwestie formalne
Wybierając formę rozliczenia podatku każdy podatnik jest zobowiązany do przedłożenia wniosku w Urzędzie Skarbowym. W ten sposób wybór zostanie sformalizowany. Wynajmujący musi jednak pamiętać, że wybór formy rozliczenia najmu obejmuje osobę wynajmującego, a nie poszczególnych nieruchomości. Tym samym wszystkie nieruchomości jakie posiada będą rozliczane w jeden sposób.
Wybranie rodzaju rozliczenia można dokonać raz w roku, jednak musi się to odbyć w odpowiednim terminie. Zazwyczaj wnioski są przyjmowane do 20 stycznia każdego nowego roku, jednak może to być do 20 dnia kolejnego miesiąca następującego po pierwszym dochodzie otrzymanym przez właściciela. W wypadku, gdy pierwszy dochód z najmu wynajmujący uzyskał w grudniu, jest on zobowiązany do złożenia wniosku do końca bieżącego roku podatkowego.
Rozliczanie najmu a własność małżeńska
Wedle litery prawa jeżeli nieruchomość jest współwłasnością dwojga małżonków, to powinni oni rozliczyć się przychodów/dochodów z najmu odrębnie. Oznaczałoby to w pewnym sensie podwójne koszty, jednak na szczęście, w pewnych przypadkach, podatek może być rozliczany tylko przez jednego małżonka. Warunkiem jest posiadanie przez małżeństwo wspólnoty majątkowej i złożenie oświadczenia do Urzędu Skarbowego, do którego przynależą.
Termin złożenia oświadczenia o jednostkowe rozliczenie podatku z najmu jest różny, uzależniony od tego jaką formę rozliczenia wybrali małżonkowie. W wypadku rozliczenia ryczałtowego jest to okres do 20 stycznia roku podatkowego lub, w przypadku rozpoczęcia osiągania przychodów w trakcie roku podatkowego, w terminie pierwszej wpłaty na ryczałt od przychodów ewidencjonowanych. Tymczasem, gdy podatek jest rozliczany na zasadach ogólnych, termin złożenia oświadczenia przypada na okres do 20 dnia miesiąca następującym po miesiącu, gdy wpłynął pierwszy przychód z najmu. W obu przypadkach oświadczenie musi zostać podpisane przez obojga małżonków.
W przypadku, gdy małżonkowie zapomną o rozliczeniu się z Urzędem Skarbowym i nie dokonają wyboru formy rozliczenia ani nie przedłożą oświadczenia o rozliczeniu się w ramach wspólnoty majątkowej, to niestety nie będą tego mogli zrobić w późniejszym terminie. Wnioski złożone po terminie również nie będą miały mocy prawnej, wtedy Urząd Skarbowy rozliczy najem na zasadach ogólnych, a podatek zostanie naliczony osobno dla każdego z współwłaścicieli nieruchomości.
Formę opodatkowania najmu można dobrać do skali działalności
Mamy nadzieję, że nasz artykuł rozwiał wszelkie wątpliwości dotyczące opodatkowania najmu mieszkań. Właściciel nieruchomości ma możliwość wyboru odpowiedniego dla jego działalności opodatkowania, co jest ważne dla wysokości osiąganych dochodów z najmu. Wspomniane w tekście oświadczenia, takie jak oświadczenie o wyborze formy rozliczenia czy oświadczenie o rozliczeniu się na zasadach wspólnoty majątkowej, nie posiadają formalnych formularzy. Oznacza to, że pismo można napisać samodzielnie, posiłkując się chociażby wzorami internetowymi. Niektóre z urzędów ułatwiają sprawę swoim petentom, gdyż posiadają opracowane przez siebie wnioski, podatnicy nie mają jednak obowiązku korzystania z nich.