Przedawnienie roszczeń to przewidziana w Kodeksie cywilnym zasada, zgodnie z którą po upływie określonego terminu ten, przeciwko komu przysługuje takie roszczenie, może uchylić się od jego zaspokojenia, chyba że zrzeka się korzystania z zarzutu przedawnienia. Ogólna zasada dotycząca terminów przedawnienia roszczeń wyrażona w artykule 118 Kodeksu cywilnego mówi, że termin przedawnienia wynosi lat dziesięć albo trzy lata dla roszczeń o świadczenia okresowe oraz roszczeń związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej. Bieg przedawnienia rozpoczyna się od dnia, w którym roszczenie stało się wymagalne (od dnia następującego po dniu wskazanym jako termin płatności).
Dla naszych potrzeb istotne jest tutaj zdefiniowanie czym jest świadczenie okresowe. Zgodnie z powszechnie przyjętym poglądem jest to świadczenie spełniane w z góry oznaczonych odstępach czasu (periodycznie). Bez wątpienia takim świadczeniem jest czynsz najmu. Są też nim, w przypadku umów najmu, opłaty do zapłaty których zobowiązany jest najemca a są one niezależne od właściciela (np. opłaty za media czy też opłaty eksploatacyjne na rzecz wspólnoty mieszkaniowej). Wątpliwości budzi zagadnienie przedawnienia roszczeń z tytułu opłat za media w przypadku gdy wynajmujący prowadzi działalność gospodarczą. Powszechny dosyć jest pogląd, że refakturowanie opłat za media należy traktować jako „odsprzedaż”. Zwolennicy tego poglądu przywołują art. 554 Kodeksu cywilnego a co za tym idzie dwuletni termin przedawnienia roszczeń z tytułu sprzedaży dokonanej w zakresie działalności przedsiębiorstwa sprzedawcy. Osobiście zgadzam się z odmiennym, powszechniejszym poglądem, że gdy wynajmujący nie sprzedaje energii w sposób zawodowy to roszczenie wynajmującego o zapłatę za media należy uznać raczej za roszczenie związane z prowadzeniem działalności gospodarczej i zawartą umową najmu, które przedawni się z upływem trzyletniego a nie dwuletniego okresu.
W przypadku umów najmu wynajmującemu mogą przysługiwać roszczenia nie tylko z tytułu czynszu i opłat dodatkowych. Innym przykładem takich roszczeń mogą być roszczenia z tytułu wyrządzenia przez najemcę szkody polegającej na uszkodzeniu lub pogorszeniu stanu lokalu. W takim przypadku wynajmujący ma nie 3 lata a jedynie jeden rok od wydania lokalu na egzekwowanie od najemcy usunięcia szkód.
Warto zaznaczyć, że z tytułu realizacji umowy najmu roszczenia mogą przysługiwać nie tylko wynajmującemu ale również najemcy. Mowa tutaj jest o roszczeniach najemcy z tytułu nakładów poniesionych na lokal lub z tytułu nadpłaconego czynszu. W taki przypadku termin przedawnienia wyniesie również jedynie jedn rok.
Na zakończenie należy też przywołać uchwałę Sądu Najwyższego z dnia 18 kwietnia 1974 r. (sygn. akt III CZP 20/74) mówiącą o tym, że nie jest świadczeniem okresowym należność za korzystanie z lokalu, przypadająca za okres po wygaśnięciu stosunku najmu. Oznacza to, że dla wszelkich roszczeń powstałych w tym czasie należy stosować ogólną regułę 10-letniego terminu przedawnienia.