Tak stwierdził Sąd Apelacyjny w Warszawie wyrokiem z 28.04.2017 r. (sygn. I ACa 329/16SA). W wyroku czytamy, że do kompetencji właścicieli lokali należy wybór członków zarządu, a nie wskazywanie, kto może być do niego wybrany, bo tę kwestię unormowała ustawa o własności lokali, nie pozostawiając jej odmiennej regulacji przez samą wspólnotę mieszkaniową.

Spór prawny powstał w związku z uchwałą jednej ze wspólnot mieszkaniowych.  W przedmiotowej uchwale członkowie wspólnoty zdecydowali, że na członka zarządu tejże wspólnoty mogą być powołani jedynie właściciele lokali znajdujących się w budynku wykluczając jednocześnie najemców lokali komunalnych, osoby prawne oraz pełnomocników właścicieli lokali. Członek wspólnoty, który zaskarżył uchwałę w pozwie zarzucił uchwale naruszenie Ustawy o własności lokali poprzez uniemożliwienie wyboru profesjonalnego zarządcy oraz odebranie właścicielom lokali prawa do wyboru w skład zarządu osób spoza ich grona.

W ocenie Sądu Apelacyjnego w Warszawie właściciele lokali mają prawo zadecydować, czy sprawami wspólnoty mieszkaniowej będzie kierował zarządca wybrany na podstawie art. 18 ustawy o własności lokali czy też zarząd, jako organ wewnętrzny wspólnoty. Powołany zarządca nie jest przy tym organem wspólnoty, lecz odrębnym wobec niej podmiotem, a podstawą prawną jego reprezentacji jest instytucja przedstawicielstwa. Zarząd wykonywany przez osobę fizyczną, na podstawie art. 20 ustawy o własności lokali, oznacza natomiast, że wybrana osoba staje się organem wspólnoty i dokonuje czynności w jej imieniu, a nie w imieniu własnym. Jej upoważnienie do reprezentacji wspólnoty i kompetencje wynikają wprost z przepisów ustawy o własności lokali.

Ponadto Sąd wskazał, że organizacja i sposób wykonywania zarządu nieruchomością wspólną w przypadku ustanowienia zarządcy wynika przede wszystkim z zawartej umowy lub uchwały właścicieli lokali. W sytuacji, gdy właściciele lokali, tak jak w tej sprawie, nie ustanowili zarządcy, a lokali wyodrębnionych wraz z lokalami niewyodrębnionymi jest więcej niż siedem, właściciele lokali mają obowiązek podjąć uchwałę o wyborze jednoosobowego lub kilkuosobowego zarządu. Członkiem zarządu może być wyłącznie osoba fizyczna wybrana spośród właścicieli lokali lub spoza ich grona.

Zdaniem sądu zaskarżona uchwała naruszyła art. 20 ust. 1 ustawy o własności lokali. Niedopuszczalne jest bowiem zakazywanie wyboru do zarządu określonych kategorii osób fizycznych, w realiach sprawy najemców lokali komunalnych i pełnomocników właścicieli, gdyż stanowi to niedopuszczalną ingerencję w indywidualny akt głosowania w przedmiocie wyboru członków zarządu. Każdy ze współwłaścicieli ma ustawowe prawo oddania głosu za lub przeciwko określonemu kandydatowi ubiegającemu się o stanowisko członka zarządu i prawo to nie może zostać ograniczone przez współwłaścicieli w drodze uchwały zakazującej głosowania na określonego kandydata. Właściciele lokali chcąc zapewnić sobie wykonywanie zarządu nieruchomością wspólną na najwyższym poziomie, mogą zatem wybrać do zarządu osoby, których kwalifikacje, a nie przynależność do wspólnoty, będzie tego gwarantem.