Wyrokiem z dnia 03 lipca 2018r. Sąd Okręgowy we Wrocławiu uznał za błędną praktykę ustalania opłat na poczet utrzymania nieruchomości wspólnej w zależności od powierzchni użytkowej lokali a nie od związanego z nimi udziału w częściach wspólnych nieruchomości (sygn. akt XII C 862/18).

Powód, jako uzasadnienie swojego wniosku o uchylenie uchwały wspólnoty (w sprawie przyjęcia planu gospodarczego) wskazał naruszenie artykułu 12 Ustawy o własności lokali. Zarzucił, że przyjęty w kwestionowanej uchwale sposób partycypacji współwłaścicieli w kosztach utrzymania nieruchomości w zależności od powierzchni użytkowej jest niezgodny ze sposobem określonym w przywołanym artykule 12. Zgodnie z jego treścią pożytki i inne przychody z nieruchomości wspólnej służą pokrywaniu wydatków związanych z jej utrzymaniem, a w części przekraczającej te potrzeby przypadają właścicielom lokali w stosunku do ich udziałów. W takim samym stosunku właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w części nie znajdującej pokrycia w pożytkach i innych przychodach.

Wspólnota broniąc się przed zarzutami w toku postępowania wykazywała, że przyjęty w uchwale sposób ponoszenia opłat jest zgodny z art 12 Ustawy o własności lokali – jeżeli udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej jego lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali to konstrukcja planu gospodarczego wyrażona w zaskarżonej uchwale jest zgodna z zasadą wyrażoną w art. 12 ust. 2 ustawy. Mając na uwadze celowość gospodarczą zaskarżonej uchwały a wiec wspólne utrzymywanie nieruchomości w należytym stanie, nie sposób uznać, że zaskarżona uchwała narusza interes powoda.

Sąd uchylając wyrokiem zaskarżoną uchwałę posłużył się m.in. literaturą – komentarzem Ewy Bończak – Kucharczyk do art. 13 i 14 Ustawy o własności lokali gdzie autorka pisze, że „właściciele lokali zobowiązani są opłacać koszty zarządu nieruchomością wspólną nie w proporcji do liczby metrów kwadratowych powierzchni użytkowej ich lokali, lecz w proporcji do posiadanych przez nich udziałów w nieruchomości wspólnej. Te natomiast mogą być równe lub mogą nie być proporcjonalne do powierzchni poszczególnych lokali. Jeśli więc nie mamy do czynienia z celowym zróżnicowaniem obciążeń właścicieli poszczególnych lokali (np. ze zwiększeniem obciążeń właścicieli lokali użytkowych kosztami utrzymania nieruchomości wspólnej), to zaliczki opłacane przez poszczególnych właścicieli powinny być proporcjonalne do ułamka ich udziału we współwłasności nieruchomości wspólnej. Nie muszą one zresztą w ogóle być ustalane w relacji do powierzchni. Powinna być za to znana kwota zaliczki, jaką uiszczać mają poszczególni właściciele (w innym przypadku dochodzenie tych należności byłoby problematyczne), a kwota ta powinna być ustalana w relacji do kosztów ponoszonych na utrzymanie nieruchomości wspólnej. Często popełnianym w praktyce błędem jest ustalanie zaliczek przypadających na poszczególnych właścicieli lokali w proporcji do powierzchni ich lokali (a nie w proporcji do udziałów właścicieli we własności nieruchomości wspólnej) i ignorowanie różnic w przypadkach, gdy udziały nie odzwierciedlają proporcji powierzchni poszczególnych lokali”.

Ponadto Sąd powołał się na orzecznictwo Sądu Najwyższego, który wyrokiem z 22.10.2004 r. (sygn. II CK 98/04) uznał, że zgodnie z ustawą członkowie wspólnoty ponoszą ciężar utrzymania nieruchomości wspólnej odpowiednio do swoich udziałów, inaczej ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w takim samym stosunku, w jakim uczestniczą oni w dochodach osiąganych z nieruchomości wspólnej.

Nie spierając się z wyrokiem warto zaznaczyć, że ustalanie opłat “od metra” jest wręcz normalną praktyką zarządców. Taki sposób jest czytelniejszy dla członków wspólnot i nawet programy księgowe tworzone dla zarządców taki sposób powielają. Warto zaznaczyć, że w omawianej sprawie faktycznie istniała rozbieżność między udziałem jaki posiadał powód (wynikającym z księgi wieczystej) a stosunkiem powierzchni jego lokalu do powierzchni całego budynku a błędy powstały na przestrzeni wielu lat przy okazji wyodrębniania kolejnych lokali. Pytanie jak podszedł by do zagadnienia Sąd gdyby nie istniały żadne rozbieżności między powierzchniami a udziałami?