O co należy zadbać przy wynajmie mieszkania?

Wynajem mieszkania jest jednym z przykładów dochodu pasywnego. Nieruchomość, która sama w sobie stanowi wartość, może ponadto przynosić dodatkowe profity. Obecnie wynajem mieszkań jest jedną z najlepszych i najbezpieczniejszych metod uzyskiwania dochodu pasywnego. Najważniejsze jest jednak odpowiednie zabezpieczenie swojego majątku i dobór dobrych lokatorów. Przedstawiamy osiem porad dotyczących wynajmu nieruchomości – z nimi z pewnością wynajem mieszkania pójdzie jak z płatka.

Właściciel powinien zacząć od sprawdzenia z kim ma do czynienia

Znalezienie wypłacalnych i kulturalnych najemców nie jest najłatwiejszym zadaniem. Wybierając kandydatów na najemców łatwo jest się pomylić, pomimo dobrego pierwszego wrażenia. Z tego powodu nie jest niczym niezwykłym poproszenie zainteresowanych o przedstawienie zaświadczenia o swoich dochodach czy zatrudnieniu. Równie dobrze może się okazać, że najemca zarabia zbyt mało, by w dłuższym czasie podołać wydatkom na nieruchomość. Lepiej jest unikać takich sytuacji i dokładnie sprawdzać swoich lokatorów. Tyczy się to również potwierdzenia ich tożsamości. Właściciel ma prawo zażądać wglądu do dwóch różnych dokumentów ze zdjęciem, potwierdzających personalia przyszłych mieszkańców. W razie wątpliwości co do osoby najemcy można poprosić o konsultację dokumentu biuro pośredników nieruchomości. Agenci nieruchomości często dysponują dostępem do listy zastrzeżonych dokumentów, tzn. zarejestrowanych skradzionych lub zgubionych dokumentów.

Monitoring osiedlowy – czyli jak dobrze mieć sąsiada

Właściciel, nawet gdy stara się sprawdzać co jakiś czas co dzieje się w jego mieszkaniu, nie może mieć nigdy pewności czy lokatorzy dbają o jego lokal. Najemcy potrafią przygotowywać się do wizyt, sprzątać i udawać, że wszystko jest w należytym porządku. Niestety, wcale być nie musi. Na czas swojej nieobecności właściciel powinien „uśmiechnąć się” do swoich sąsiadów. Wystarczy powiedzieć któremuś z nich, że mieszkanie będzie wynajmowane i poprosić o udzielenie informacji, gdyby nowi lokatorzy sprawiali duże problemy. Do takich problemów należą między innymi zakłócanie ciszy nocnej, interwencje policji czy awantury i krzyki. Nie oznacza to, że sąsiad ma zacząć inwigilować najemców i ich moralizować, z tego względu dobrze jest wybrać osobę, która będzie dyskretna. Najlepszym sposobem na kontakt jest wymiana numerów telefonu – właściciel może zadzwonić i zapytać czy wszystko jest w porządku, natomiast sąsiad zadzwoni jeżeli coś go zaniepokoi.

Solidne ubezpieczenie zabezpieczy majątek wynajmującego

Osoba wynajmująca powinna zadbać o to, by jej nieruchomość była odpowiednio zabezpieczona. W szczególności jeżeli mieszkanie jest wynajmowane tymczasowo i planuje się powrót do niego w przyszłości, to dobrze jest zadbać o mieszkanie i swoje finanse. Towarzystwa ubezpieczeniowe oferują polisy chroniące przed zdarzeniami losowymi, (takimi jak pożar, huragan, powódź, grad, uderzenie pioruna) oraz innymi stratami. Im większy jest zakres ubezpieczenia, tym droższa będzie składka. Niemniej jednak, w przypadku poniesienia strat objętych umową, towarzystwo ubezpieczeniowe bez problemu wypłaci właścicielowi odszkodowanie. Ubezpieczenie można wykupić na wiele innych ewentualności, jak np. włamanie, kradzież, celowe zniszczenie wyposażenia mieszkania oraz nieumyślne spowodowanie szkód (zalanie sąsiedniego lokalu). Ponadto właściciel ma możliwość wykupienia dodatkowej usługi assistance, która potrafi być niezwykle przydatna przy wynajmie mieszkania. Taka usługa obejmuje wezwanie specjalistów, którzy zajmą się usterkami w mieszkaniu, jak chociażby hydraulik czy ślusarz. Usługa assistance sprawdza się w szczególności, gdy właściciel na co dzień mieszka poza miastem i nie jest w stanie samodzielnie zajmować się awariami w lokalu.

Umowa powinna być przejrzysta i kompleksowa

Dobrze sporządzona umowa zabezpiecza interesy zarówno wynajmującego jak i najemcy. Powinna poruszać ona wszelkie ważne kwestie, które będą wyjaśniały postępowanie stron w różnych wypadkach. Jej zapisy muszą być przejrzyste i zrozumiałe dla uczestników umowy. Właściciel mieszkania powinien upewnić się, że lokator rozumie wszelkie zapisy i wyjaśnić te, które mogą wzbudzać jego wątpliwości. W umowie o najem obowiązkowo należy wpisać kwotę najmu, która zawiera w sobie również czynsz. Kwota najmu może obejmować również koszt zaliczki za media bądź ustaloną z góry kwotę za nie. Zapisy umowy powinny zawierać termin, do którego najemcy są zobowiązani uiścić opłatę, najczęściej jest ona ustalana do 10 dnia miesiąca. Umowa obejmuje warunki wypowiedzenia najmu, również wypowiedzenia w wypadku niewywiązywania się z jej zasad. Terminy różnią się od siebie, w drugim przypadku zerwanie umowy odbędzie się szybciej.

Spis liczników i protokół zdawczo-odbiorczy zapobiegnie nieporozumieniom

Przed rozpoczęciem użytkowania mieszkania przez nowych lokatorów należy w ich obecności spisać liczniki. Zabezpiecza to zarówno interesy właściciela jak i najemców, gdyż przy spisanym stanie liczników nie ma możliwości na dokonanie oszustwa przez którąkolwiek ze stron. Wartości z liczników należy zapisać wraz z datą oddania mieszkania do użytku i dołączyć, podpisany przez obie strony, do umowy o najem. Przy zdawaniu mieszkania należy zrobić to samo, by w łatwy sposób obliczyć jakie ilości wody, gazu i prądu rzeczywiście zostały zużyte przez użytkownika lokalu. Poza zapisem wartości licznikowych dobrym pomysłem jest sporządzenie protokołu zdawczo-odbiorczego, w którym zostanie opisany stan wyposażenia i umeblowania lokalu przed oddaniem go do użytku. W tego rodzaju aneksie do umowy można spisać wyposażenie wszystkich pomieszczeń oraz rodzaj i ilość sprzętów AGD i RTV. Spis dobrze jest potwierdzić zdjęciami pomieszczeń lub wypisanych sprzętów, co ułatwi ewentualne wyjaśnianie sporów przed sądem.

Umowa najmu okazjonalnego umożliwi sprawną eksmisję lokatorów

Eksmisja lokatorów, którzy odmawiają wyprowadzenia się z lokalu pomimo zakończenia okresu opiewającego na umowie bądź niewywiązujących się z płatności lub innych zobowiązań, nie jest prosta. W świetle polskiego prawa, nie można eksmitować osób, dopóki nie będą miały możliwości przeniesienia się do lokalu zastępczego. Przed takimi sytuacjami chroni umowa najmu okazjonalnego, która znacznie ułatwia pozbycie się uciążliwych mieszkańców. Tego rodzaju umowę sporządza się w obecności notariusza, w której najemca zobowiązuje się do opuszczenia lokalu po zakończeniu okresu najmu oraz wskazuje mieszkanie, do którego ma możliwość się przenieść. Pod umową obowiązkowo muszą podpisać się właściciele mieszkania, do którego lokator będzie miał się przeprowadzić, mogą to być przykładowo jego rodzice.

Kaucja zabezpiecza pokrycie ewentualnych strat

Większość wynajmujących decyduje się na ustalenie kaucji, która jest opłacana zaraz po podpisaniu umowy. Zazwyczaj jest ona wysokości jednego lub dwóch miesięcznych kosztów najmu. Najemcy nie przepadają za płaceniem kaucji, gdyż wymaga to posiadania dużej kwoty w gotówce. Dla właściciela jest to jednak niezbędne zabezpieczenie lokalu. Lokatorzy potrafią dokonać wielu zniszczeń w mieszkaniu, które nie mają wiele wspólnego z drobnymi szkodami wyrządzonymi przez codzienne użytkowanie. Nie każdy najemca podchodzi do wynajmu poważnie, traktując przez czas zamieszkania lokal jakby był jego całkowitą własnością. Tym samym dochodzi do np. uszkodzenia mebli, lub pozbycia się niektórych z nich, albo pomalowania ścian w ekstrawaganckie wzory lub kolory. Posiadając kaucję, która w wypadku nie spowodowania strat jest zwracana mieszkańcom, może sfinansować koszty niezbędnego remontu lub czyszczenia.

Właściciel może wyrazić zgodę na podłączenie mieszkania do usług telekomunikacyjnych

Dla dobra wynajmującego, nie powinien on zaciągać umowy o świadczenie usług telekomunikacyjnych na swoje nazwisko. Zdarza się, że najemcy nadużywają mediów i nabijają bardzo wysokie rachunki – chociażby za rozmowy międzynarodowe. Niemniej jednak, wynajęcie mieszkania bez dostępu do Internetu i telewizji jest trudne i należy mieszkańcom umożliwić dostęp do usług telekomunikacyjnych. Sytuację łatwo można rozwiązać poprzez wyrażenie zgody na podłączenie mediów dla firmy świadczącej usługi, z zastrzeżeniem że płatnikiem i odbiorcą są aktualni lokatorzy. Wtedy odpowiedzialność za usługę i wszelkie opłaty pozostają po stronie osób zamieszkujących nieruchomość.

Wynajem nieruchomości nie musi być trudny, o ile przygotujemy się do niego należycie. Rozpatrzenie sytuacji w sposób kompleksowy pomoże w maksymalizacji zysków i minimalizacji strat. Wynajem mieszkania może stanowić duże uzupełnienie domowego budżetu, z którego warto skorzystać, o ile mamy taką możliwość.