W obowiązujących regulacja prawnych osoba, na której rzecz deweloper ustanawia odrębną własność lokalu może posługiwać się dwojakimi uprawnieniami w celu żądania usunięcia wad. Z jednej strony deweloper może udzielić gwarancji, która ma charakter dobrowolny, może być udzielana na różne okresy i często nie obejmuje wszystkich elementów lokalu czy budynku. W drastycznej sytuacji deweloper gwarancji może nie udzielić wcale. Aby zapewnić konsumentom ochronę, niezależnie od dobrej woli dewelopera czy też jego wizji prowadzenia biznesu, ustawodawca przewidział instytucję rękojmi. Jest ona uregulowana zapisami Kodeksu cywilnego i daje możliwość każdemu nabywcy dochodzenia m.in. usunięcia wady w terminie 5 lat od wydania lokalu.
Zarówno gwarancja jak i rękojmia może dotyczyć wad w lokalu jak i w częściach wspólnych budynku. Wady lokalu są poza zakresem naszych rozważań ale jeśli chodzi o części wspólne to bardzo istotna jest jak należycie dochodzić ich usunięcia. Wielu członków wspólnot mieszkaniowych oczekuje, i słusznie, że zarządca będzie reprezentował ich w sporach z deweloperem. Często przy nieruchomościach nowych skuteczność w tym zakresie zarządcy jest jednym z głównych kryteriów oceny jego profesjonalizmu. Niestety wielu zarządców popełnia bardzo poważny błąd kierując zgłoszenia wad do dewelopera samodzielnie narażając tym wspólnoty na nieskuteczność tych działań i na upływ terminu.
A wystarczy znajomość orzecznictwa Sądu Najwyższego w tym zakresie, który już dawno precyzyjnie rozwiązał problem. W swojej Uchwale z 23 września 2004 r. orzekł, że Wspólnota mieszkaniowa nie ma legitymacji czynnej do dochodzenia roszczeń odszkodowawczych, związanych z wadami fizycznymi nieruchomości wspólnej, w stosunku do sprzedawcy odrębnej własności lokalu mieszkalnego, chyba że właściciel lokalu przelał na nią te roszczenia.
Oznacza to, że wszelkie czynności zarządcy podejmowane w imieniu wspólnoty winny być poprzedzone zawarciem stosownych umów między wspólnotą a jej poszczególnymi członkami, w których scedowane zostaną na nie ich uprawnienia.