Czy wspólnota może wynajmować swoje części wspólne?
Czy wspólnota mieszkaniowa może zarabiać na swoich częściach wspólnych? To jedno z najczęściej zadawanych pytań przez właścicieli, gdy pojawia się propozycja najmu dachu pod anteny, ściany pod reklamę czy pomieszczenia na magazyn. Odpowiedź brzmi: tak, ale pod pewnymi warunkami.
Zarządzanie nieruchomością wspólną to nie tylko wydatki, lecz także możliwość uzyskiwania przychodów – o ile odbywa się to zgodnie z prawem i w interesie wszystkich właścicieli.
Podstawa prawna – wspólnota jako „ułomna osoba prawna”
Zgodnie z art. 6 ustawy o własności lokali (UoWL), wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozywana.
W orzecznictwie określa się ją jako „ułomną osobę prawną” – czyli podmiot, który nie ma pełnej osobowości, ale działa jak osoba prawna w granicach zarządu nieruchomością wspólną. Oznacza to, że wspólnota może być stroną umów cywilnoprawnych, w tym umów najmu lub dzierżawy, jeśli przedmiotem są części wspólne nieruchomości (np. dach, elewacja, pomieszczenie techniczne, garaż).
Uchwała właścicieli – klucz do legalności
Zgodnie z art. 22 ust. 3 pkt 4 UoWL, czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu wymagają uchwały właścicieli lokali. Najem lub dzierżawa części wspólnej, która nie służy bezpośrednio celom eksploatacyjnym, właśnie do takich czynności należy.
Dlatego każdorazowo, zanim wspólnota podpisze umowę najmu, należy uzyskać zgodę właścicieli w formie uchwały. Bez takiej uchwały umowa może być nieważna z mocy prawa (art. 58 KC w zw. z art. 22 UoWL).
Potwierdzenie w orzecznictwie:
- Sąd Najwyższy, wyrok z 25 października 2013 r., I CSK 687/12:
„Zawarcie przez zarząd wspólnoty mieszkaniowej umowy dzierżawy części nieruchomości wspólnej bez uprzedniej uchwały właścicieli lokali przekracza zakres zwykłego zarządu i jest czynnością nieważną.”
- Sąd Apelacyjny w Gdańsku, wyrok z 10 maja 2017 r., I ACa 157/17:
„Oddanie części wspólnej w najem wymaga zgody właścicieli lokali, gdyż stanowi czynność ingerującą w sposób korzystania z nieruchomości wspólnej.”
- Sąd Okręgowy w Poznaniu, wyrok z 6 lipca 2018 r., XII C 1091/16:
„Zarząd nie jest uprawniony do samodzielnego podejmowania decyzji o najmie powierzchni wspólnych – czynność ta wymaga uprzedniej uchwały właścicieli lokali, nawet gdy jest krótkoterminowa lub o niewielkiej wartości.”
Wniosek:
Każda umowa najmu lub dzierżawy części wspólnej (nawet drobna – np. reklama, maszt, tablica informacyjna) wymaga uchwały właścicieli, chyba że dotyczy czynności technicznych nieingerujących w korzystanie z nieruchomości (np. czasowe zajęcie pod remont).
Na co można wynajmować części wspólne
Najczęściej spotykane przypadki to:
- dach – anteny GSM, fotowoltaika, reklamy, monitoring,
- elewacja – reklamy, klimatyzatory, witryny lokali,
- pomieszczenia techniczne – serwerownie, magazyny,
- garaże – dodatkowe miejsca postojowe, ładowarki,
- grunty wspólne – ogródki gastronomiczne, stojaki rowerowe.
W każdym przypadku wspólnota musi pamiętać, że:
- część wspólna nie może być trwale wyłączona z użytku pozostałych właścicieli,
- najemca odpowiada za szkody,
- czynsz powinien odpowiadać wartości rynkowej, by nie rodzić zarzutów „działania na szkodę wspólnoty”.
Kto podpisuje umowę
Stroną umowy jest wspólnota mieszkaniowa, działająca przez:
- zarząd wspólnoty,
- lub zarządcę, o ile posiada pełnomocnictwo wynikające z uchwały.
Zarządca, który podpisze umowę bez uchwały właścicieli, działa poza zakresem umocowania, co może skutkować nieważnością czynności i odpowiedzialnością cywilną.
Dochód a sposób jego podziału
Środki z najmu stanowią dochód wspólnoty, a nie indywidualnych właścicieli.
Nie mogą być dzielone proporcjonalnie do udziałów, chyba że uchwała wyraźnie tak stanowi. Zwykle wspólnota przeznacza je na:
- fundusz remontowy,
- obniżenie zaliczek,
- finansowanie bieżących kosztów utrzymania.
Taki sposób rozliczenia jest zgodny z art. 13 i 14 UoWL – przychody wspólnoty traktuje się jako źródło pokrycia kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej.
Ryzyka i spory
Najczęstsze błędy:
- Brak uchwały właścicieli.
- Umowy podpisane przez zarządcę bez upoważnienia.
- Niejasne zapisy o odpowiedzialności za szkody.
- Brak waloryzacji czynszu.
Dobre praktyki zarządcy
- Przygotuj analizę możliwości wynajmu (np. potencjał reklamowy dachu).
- Zaproponuj właścicielom projekt uchwały z uzasadnieniem ekonomicznym.
- Negocjuj stawki rynkowe i waloryzację.
- Nadzoruj realizację i terminowość płatności.
- Raportuj przychody i przeznaczenie środków w rocznym sprawozdaniu finansowym.