Częstym problemem z jakim muszą zmierzyć się zarządy wspólnot jest kwestia jak daleko wspólnota może ingerować w to co jej członek robi w swoim lokalu. Dotyczy to zwłaszcza kwestii prowadzenia działalności gospodarczej określonego rodzaju (np. ostatnio popularnego najmu krótkoterminowego) lub prowadzenia działalności w lokalu mieszkalnym. Pomocne może być sięgnięcie do wyroku Sądu Najwyższego z dnia 3 kwietnia 2009 r. (sygn. II CSK 600/08).
W przedmiotowej sprawie Gmina zaskarżyła uchwałę dotyczącą regulaminu porządku domowego. powódka kwestionowała m.in. następujące postanowienia regulaminu:
– właściciel lokalu ponosi odpowiedzialność za zachowanie osób, którym oddał swój lokal do używania
– właściciel ponosi odpowiedzialność za przestrzeganie przez osoby, którym oddał swój lokal do używania, niniejszego regulaminu i jest obowiązany do zapoznania tych osób z regulaminem oraz zawiadomienia zarządu wspólnoty o wynajęciu lub wydzierżawieniu lokalu
– właściciel lokalu jest zobowiązany zawiadomić zarząd wspólnoty o wszystkich istotnych zmianach dotyczących jego lokalu, a w szczególności o liczbie osób zamieszkałych lub
uprawnionych do korzystania z lokalu
– zakaz prowadzenia działalności gospodarczej w lokalach mieszkalnych bez zgody wspólnoty mieszkaniowej.
Wobec powyższego powódka zarzuciła uchwale niezgodność z art. 140 k.c., bowiem ingerują w sferę prawa właściciela do korzystania z rzeczy.
Sąd Najwyższy rozpatrując kasację strony powodowej stwierdził, że uchwalony przez właścicieli regulamin porządku domowego wykracza poza ustawowe kompetencje przyznane właścicielom w Ustawie o własności lokali. Przepisy rozdziału 4 ustawy o zarządzie nieruchomością wspólną mają charakter względnie obowiązujący. Mają one mianowicie zastosowanie jedynie wtedy, gdy właściciele lokali w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego nie określą sposobu zarządu nieruchomością wspólną (art. 18 ust. 3 w związku z ust. 1 u.w.l.). Właściciele lokali nie mogą zatem podejmować żadnych uchwał, które ingerowałyby w prawa odrębnej własności lokalu. Taki zaś charakter mają bez wątpienia postanowienia uchwalonego przez właścicieli regulaminu porządku domowego dotyczące odpowiedzialności właściciela lokalu za zachowanie osób korzystających z lokalu za jego wiedzą, odpowiedzialności właściciela lokalu za przestrzeganie przez takie osoby regulaminu i jego obowiązku zapoznania tych osób z regulaminem, obowiązku zawiadomienia zarządu wspólnoty o wynajęciu lub wydzierżawieniu lokalu, obowiązek zawiadomienia zarządu wspólnoty o wszystkich istotnych mianach dotyczących lokalu oraz zakaz prowadzenia działalności gospodarczej w lokalach mieszkalnych bez zgody wspólnoty mieszkaniowej.
Sąd Najwyższy przyznał rację sądowi II instancji, którego zdaniem wspomniane zakazy pozostają w sprzeczności z bezwzględnie obowiązującymi przepisami art. 13 u.w.l. oraz art. 140 i 144 k.c.