Zagadnienie równego płacenia jednakowych zaliczek przez wszystkich członków wspólnoty mieszkaniowej od samego początku obowiązywania przepisów Ustawy o własności lokali budzi ogromne kontrowersje wśród członków wspólnot. Każdemu zarządcy na pewno zdarzało się odpowiadać na pytanie “dlaczego mam płacić za coś z czego nie korzystam?”. Podręcznikowym przykładem jest opór właścicieli lokali położonych na parterze co do pokrywania kosztów utrzymania wind czy też napraw dachu. Podobna sytuacja ma miejsce w budynkach z garażem podziemnym gdzie koszty utrzymania garażu ponoszą też osoby, które nie mają miejsca postojowego w garażu.
Generalna zasada wyrażona w art. 12 Ustawy o własności lokali mówi, że właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w stosunku do ich udziałów. W tym samym artykule wskazany jest wyjątek od tej zasady, zgodnie z którym uchwała właścicieli lokali może ustalić zwiększenie obciążenia z tego tytułu właścicieli lokali użytkowych, jeżeli uzasadnia to sposób korzystania z tych lokali. Tak napisany przepis jest przyczynkiem do wieloletniej dyskusji a różnica zdań znajduje swoje odzwierciedlenie w różnorodnych wyrokach sądów. Sąd Najwyższy w wyroku z czerwca 1997 r., że zasada wyrażona w art. 12 nie oznacza konieczności określania skali tych obciążeń w jednakowej, dla wszystkich tożsamej kwotowo, wysokości za 1 metr kwadratowy powierzchni lokalu (wyrok SN z 20 czerwca 1997 r., II CKN 226/97).
W uzasadnieniu Sąd stwierdził, że artykuł 12 nie może być rozumiany jako będący podstawą do określenia w sposób jednakowy wysokości zaliczek na koszty zarządu nieruchomością wspólną w tym znaczeniu, że zaliczki te mają być ustalone w jednakowej dla wszystkich wysokości. Równość uprawnień i obowiązków, o której mowa w art. 4 cyt. ustawy nie może bowiem być rozumiana jako tożsama z obciążeniem wszystkich zobowiązanych obowiązkiem uiszczenia zaliczek w jednakowej kwotowo wysokości, a więc w oderwaniu od faktycznych, częstokroć nader zróżnicowanych, wydatków związanych z utrzymaniem poszczególnych kategorii lokali. Innymi słowy, to właśnie zróżnicowanie wysokości obciążeń w konkretnej sytuacji może dopiero świadczyć o zadośćuczynieniu zasadzie równości uprawnień i obowiązków.
Do zagadnienia ciekawie odnosi się Iwona Szymczak (Wspólnota Mieszkaniowa, Zakres partycypacji właściciela lokalu w kosztach utrzymania nieruchomości wspólnej). Wskazuje, że ustawodawca stosując wyjątek dotyczący lokali użytkowych użył nieprecyzyjnego określenia „sposób korzystania z lokalu”. Autorka wnioskuje, że chodzi tu bardziej o sposób korzystania z nieruchomości wspólnej (a nie z samego lokalu). Ogólnie można nazwać to przesłanką „sprawstwa” kosztów. Nie chodzi więc w dosłownym znaczeniu o sposób korzystania „z tych lokali”, lecz o sposób korzystania z nieruchomości wspólnej, który może mieć związek z działalnością prowadzoną w tym lokalu. Autorka zadaje pytanie czy podwyżka taka jest dopuszczalna wobec lokalu mieszkalnego. Gramatyczna wykładnia tego przepisu nie daje pozytywnej odpowiedzi na to pytanie. Jednak wykładnia celowościowa i względy słusznościowe przemawiają za takim rozszerzeniem na lokale mieszkalne, gdy sposób korzystania z nich powoduje zwiększenie kosztów zarządzania. W szczególności są to przypadki, gdy tylko niektórzy właściciele lokali korzystają z nieruchomości wspólnej na zasadzie podziału quoad usum. Przykładowo, jeżeli w budynku znajduje się pomieszczenie przeznaczone na miejsca postojowe dla samochodów, które stanowi część nieruchomości wspólnej – koszty utrzymania tej części nieruchomości wspólnej powinni ponosić jedynie posiadacze miejsc postojowych (lub „boksów”). Koszt utrzymania całego „pomieszczenia garażowego” jest z reguły dość istotnym wydatkiem zarządzania. Są to koszty energii, sprzątania, wody, utrzymania i napraw automatycznych bramek, które niestety dość często się psują. Podobnie może być w przypadku piwnicy, magazynku wchodzącego w skład nieruchomości wspólnej, które zostały oddane do wyłącznego korzystania.
Myślę, że to jest szerszy problem sprawiedliwości społecznej w tym przypadku szczególnie w odniesieniu do korzystania na zasadzie quoad usum.