Czy umieszczenie reklamy na elewacji budynku wymaga zgody wspólnoty mieszkaniowej i czy może ona pobierać z tego tytułu opłaty?

Spór o to dwa trwa od dawna i jest domeną budynków gdzie oprócz lokali mieszkalnych funkcjonują również lokale usługowe. Ścierają się dwie strony, których interesy nie do końca są zbieżne. Oczywistym jest, że przedsiębiorca chce atrakcyjnie oznaczyć miejsce gdzie prowadzi swój biznes zarówno w celach reklamowych jak i w celu ułatwienia dotarcia dla klientów. Rachunek ekonomiczny z kolei skłania go do działań zmierzających do ograniczenia kosztów z tym związanych, szczególnie gdy jest członkiem wspólnoty. W opozycji stoją, z reguły nieograniczone, potrzeby wspólnot. Każdy zastrzyk finansowy będzie mile widziany a co gorsza często w grę wchodzi chęć „zdarcia” z przedsiębiorcy, którego w mniemaniu wielu sąsiadów stać na płacenie wysokich stawek.

Ale zacznijmy od początku. Orzecznictwo polskich sądów nie ułatwia życia zarządcom i członkom wspólnot. Z jednej strony wydawane są orzeczenia mówiące, że umieszczenie reklamy stanowi zmianę przeznaczenia nieruchomości i jest czynnością przekraczająca zakres zwykłego zarządu nieruchomością wspólną. Oznacza to, że konieczne jest uzyskanie zgody właścicieli wyrażonej w formie uchwały. Druga linia orzecznictwa idzie w przeciwnym kierunku dając swobodę w tym zakresie dla zarządów wspólnot. Jestem zwolennikiem tego drugiego poglądu. Bardziej skomplikowane zagadnienie dotyczy kwestii odpłatności za takie reklamy.

W roku 2009 Sąd Apelacyjny w Gdańsku (sygn. akt: I ACa 149/09)  orzekł, że zawarcie ze współwłaścicielem umowy o wynagrodzenie za korzystanie z elewacji możliwe jest dopiero, gdy wiąże się to dla niego z wymiernymi korzyściami i jednoczesnym ograniczeniem prawa do współposiadania i korzystania przez pozostałych współwłaścicieli. Ponadto sąd uznał, że właściciel lokalu będący jednocześnie członkiem wspólnoty mieszkaniowej, nie jest zobowiązany do zapłaty na rzecz wspólnoty wynagrodzenia za umieszczanie reklam i szyldów na elewacji budynku i nie musi na owo umieszczanie uzyskiwać zgody właścicieli pozostałych lokali.

Pogląd ten uważam za dość kontrowersyjny szczególnie w zakresie kryterium „ograniczenia prawa do współposiadania i korzystania przez pozostałych współwłaścicieli”. Bo za takie można uznać w zasadzie tylko reklamy wielkoformatowe z siatki umieszczane na elewacjach zasłaniające okna w mieszkaniach. Całe szczęście z biegiem czasu orzecznictwo podążyło w innym kierunku.

W roku 2010 Sąd Apelacyjny w Lublinie (sygn. akt: I ACa 33/10) wyraził pogląd, z którego wynika, że wprowadzenie odpłatności za umieszczanie tablic informacyjnych na elewacji nie narusza prawa,  jest to część wspólna nieruchomości i wspólnota mieszkaniowa może zróżnicować koszty jej utrzymania poprzez dodatkowe obciążenia właścicieli lokali użytkowych, o ile  jest to uzasadnione sposobem korzystania. Ten kierunek orzecznictwa został wzmocniony bardzo istotnym wyrokiem z dnia 06 marca 2014 roku Sądu Apelacyjnego w Szczecinie (sygn. akt: I ACa 679/13), zgodnie z którym gdy właściciele wyrażą zgodę na umieszczenie nośników reklamowych i informacyjnych na elewacji swojej nieruchomości – to odstąpienie od pobierania za nie opłaty narusza zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną.

I tu dochodzimy do kwestii samej wysokości takich opłat.  Wspomniany na wstępie spór pomiędzy właścicielami lokali mieszkalnych i usługowych daje się tu najbardziej we znaki.  Przede wszystkim dlatego, że ciężko jest znaleźć jakiś punkt odniesienia. Pojęcie cen rynkowych istnieje w zasadzie tylko w odniesieniu do reklam komercyjnych, raczej nie ma mowy o rynku reklam (szyldów) przy lokalach usługowych. Nieumiejętność zarządów w oszacowaniu takich opłat, często przy braku pomocy ze strony zarządcy, eskaluje konflikt. Dochodzi tu też aspekt obawy ze strony członków zarządów wspólnot, przy ustaleniu zbyt niskich opłat, nienależytego dbania o interes wspólnoty. Rozsądnym rozwiązaniem, choć też znajdującym krytyków, jest posiłkowanie się stawkami ustalanymi przez gminy dla reklam umieszczanych na nieruchomościach stanowiących ich własność. Spór często przybiera formę szantażu ze strony przedsiębiorców, którzy w celu całkowitego uniknięcia opłat decydują się na mocowanie reklam do witryn, co w świetle prawa nie stanowi wykorzystania części wspólnych a w konsekwencji pozbawia wspólnoty jakiegokolwiek przychodu.

Jak to zazwyczaj bywa powinien zwyciężyć zdrowy rozsądek i dążenie do kompromisu (tu jest pole do popisu dla zarządcy). Uważam też za słuszne różnicowanie opłat w zależności od tego czy przedsiębiorca umieszczający reklamę przy lokalu jest członkiem wspólnoty czy też jedynie najemcą takiego lokalu.  Poszaleć z opłatami mogą te wspólnoty, które są w szczęśliwym posiadaniu całych ścian z przeznaczeniem pod reklamę wielkoformatową.

Podobne Posty